Эксперт: в стране, где много ипотек, не может быть революции

Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш. Иллюстрация: gilproekt.ru

Петербуржцы стали значительно чаще брать ипотеку, а период больших апартаментов ушел в прошлое. О причинах и последствиях текущих тенденций на рынке жилья, а также о его состоянии в целом рассказал председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш на "Онлайн-конференции" ИА REGNUM и новостного портала "Санкт-Петербург.ру".

"Раньше ипотека была экзотикой. Потом она стала более заметным сегментом: мы штурмовали психологическую планку в 10 процентов от общего объема рынка", - рассказал эксперт. На сегодня, по его словам, планка в 30 процентов "далеко за бортом".

Ипотека в сегменте бюджетного жилья явно превышает половину, отметил он. "Мы формируем спрос в виде сбережений, стимулируем тех, кто ещё не стал покупателем. Меры это разумные, адекватные, но на сегодняшний день их сдерживает ставка. Ипотека - крайне своеобразный продукт, и любые процентные ставки на уровне двух цифр - 10, 11, 12 процентов и т.д. - это один уровень доступности. Как только ипотечный процент выражается одной цифрой, происходит взрывной рост, потому что ипотека под 12 и 8 процентов годовых - это разные вещи. И ипотека под 3 процента годовых - практически незаметная вещь".

Стимулируя ипотеку, пояснил Андрей Тетыш, государство решает сразу множество вопросов. "Это развитие строительства и развитие земель, это создает новые рабочие места, развивает территории, социум успокаивается, и поэтому на Западе ставку по ипотеке держат на уровне или немного превышающей инфляцию, пытаясь сделать её максимально доступной".

"Я говорю об этом с 1993 года, - подчеркнул он, - В стране, где много ипотек, не может быть революции, поскольку каждый человек начинает задумываться о том, стоит ли протестовать, имея за спиной ипотечный кредит. Если банк может усомниться в платежеспособности, кредитный договор может измениться в сторону повышения ставок или досрочного погашения кредита. Прямых таких пунктов в кредитных договорах нет, но любые сомнительные действия со стороны плательщика могут привести к этому".

Отвечая на вопрос "Санкт-Петербург.ру", как стоит относиться к заманчивым ипотечным предложениям с низкими ставками, Андрей Тетыш посоветовал очень внимательно считать затраты. "То, что проценты ниже, не гарантирует, что обслуживание обойдется дешевле. Кроме того, есть транзакционные издержки. Если будущие выплаты покрывают их с запасом (это уровень в одну треть-одну четверть от платежа), в этом случае можно сменить банк. Часто за очень низкими процентами стоит только маркетинговая акция, и там, где написано 9%, по сути может оказаться 12,5%. Это способ привлечь человека".

Что же касается жилья, которое, как правило, не берется в ипотеку - элитного, то в этом случае эксперт уверен, что эпоха больших апартаментов кончается. "За последние 3-4 года сформировалась реальность, когда закончилась эпоха больших квартир и больших домов, все, что ориентировано на одну семью и больше 600 кв. метров - весьма серьезная экзотика", - считает специалист. Такое жилье, пояснил он, слишком дорого эксплуатировать, да и просто не нужно: здесь дело не в скромности, а скорее в эргономике.

"Для одной семьи в три-четыре человека пространство более 200 кв. метров просто не нужно, большее пространство сложно сделать полностью обитаемым. Раньше это была демонстрация определенного статуса - для публичных людей это неотделимая часть. Из массового спроса этот сегмент ушел, в 2009 эта тенденция очень резко переломилась, - заключил он. - Людей, которые нуждаются в статусной недвижимости, не так уж много. В 90-е многие пытались вести подобный образ жизни, но этот период закончился". 
Характеризуя состояние рынка недвижимости в целом, представитель Агентства развития и исследований в недвижимости заключил, что рынок жилья не насыщен до конца. "С 60-х годов Хрущев нам что-то обещал: синие штаны нам дали, колбаса появилась, но момент насыщения потребителя базовым количеством метров жилья не наступил, избыточности рынка нет. Не удовлетворены базовые потребности, это один из немногих рынков, где есть дефицит". "У меня есть даже примета, - поделился эксперт, - когда в Петербурге я увижу первый дом, который окажется совсем невостребованным, - это первый сигнал о перенасыщении рынка. Строители - такие же живые люди, и они так же ошибаются, как остальные. Ошибка ресторатора приводит к закрытию ресторана, ошибка продавца одежды - к вывозу на помойку, огромным скидкам и убыткам, но рынок жилья не в том состоянии, потому что потребитель ещё голоден, потребитель ещё не наелся, и он будет проявлять лояльность, если давать ему эластичность по цене. Но когда рынок будет насыщен, скидки по цене не будут интересовать потребителя".

О состоянии рынка недвижимости в Петербурге и инвестиционном климате в городе председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш рассказал 26 марта в ходе "Онлайн-конференции" - совместного проекта ИА REGNUM и городского новостного портала "Санкт-Петербург.ру".