Многоквартирный дом, построенный ООО «Инвест-Консалт», сдали в эксплуатацию девять лет назад. Учредителем организации-застройщика был Олег Соловьёв, один из владельцев ООО «Глория». Сейчас «Инвест-Консалт» уже не существует. По данным «Новгород.ру», в 2007 году строительная компания «Глория» по агентскому договору с «Инвест-Консалтом» продавала в доме №25а на ул. Ломоносова квартиры и нежилые помещения. В эксплуатацию сдано 97 квартир и 40 кладовок в подвале здания. Жильцы дома рассказывают, что к вводу здания в эксплуатацию застройщик успел продать только 33 кладовки. Для остальных нежилых помещений на тот момент не нашлось покупателей, а оформлять право собственности на себя строительная компания не стала.

В 2007 году дом передали в управление УК «Новострой». Старшая по дому предложила навести порядок в бесхозных кладовках и использовать эти помещения некоторым собственникам без оформления документов до решения общего собрания.

Не проданные площади собственники признали общедомовым имуществом, хотя по Жилищному кодексу РФ на праве общей долевой собственности жильцам могут принадлежать помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе лестничные площадки и лестницы, лифты, коридоры, чердаки. В перечень входят и подвалы, но только те, в которых есть инженерные коммуникации, то есть технические подвалы. В доме же на ул. Ломоносова каждая кладовка представляет собой самостоятельный объект недвижимости, у каждого спорного помещения есть отдельные технический и кадастровый паспорт.

Тем не менее правление товарищества собственников жилья «Лотос», образованного в конце 2012 года, настаивает, что после сдачи дома в эксплуатацию кладовки перешли в общедомовое имущество.

— Потому что других инвесторов не было в это строительство. Было только два инвестора: заказчик строительства «Инвест-Консалт» и дольщики, конечно, — объясняет председатель правления ТСЖ «Лотос» Светлана Александрова. — Так как «Инвест-Консалт» не заключил договоры на подвалы до сдачи дома в эксплуатацию, то есть не оформил право собственности, имущество переходит другому вкладчику — дольщикам.

— Есть ли какие-то документы, подтверждающие, что помещения принадлежат ТСЖ?

— На общедомовое имущество документы не выдают. У нас является общедомовым имуществом всё, что не принадлежит частным лицам. Если на какое-то имущество, помещение, нет документов, то есть не оформлено у физического или юридического лица право собственности, то оно является общедомовым, — говорит Светлана Александрова.

Однако один из жильцов дома Дмитрий Матвеев сообщил, что приобрёл данные помещения. У него есть документы, подтверждающие сделку с ООО «Инвест-Консалт» (копии имеются в распоряжении редакции «Новгород.ру»). По этим договорам Дмитрий Матвеев стал собственником трёх помещений общей площадью 27,2 квадратных метров, три подвала на 24,4 квадратных метра купила его супруга Елена Матвеева.

— Мы сначала узнавали, ходили в «Глорию» в отдел продаж. Нам сказали: «Да, всё реально, всё нормально, мы только сначала на себя оформим». А потом передумали: потому что как юридическое лицо они должны оплатить налоги за семь лет. Физические лица не платят налоги. Нам сделали задним числом (за 2007 год — прим. ред.) договоры долевого участия в строительстве дома на эти подвалы, — рассказывает Дмитрий Матвеев.

Стоимость помещений оценили в 567 тысяч рублей. До конца 2014 года в Росреестре было зарегистрировано право собственности, а летом 2015 года Дмитрий продал недвижимость своему родственнику.

Другие собственники засомневались в подлинности документов. «Что там договоры-то? Вот вы сядете и нашлёпаете договоры за пять минут!» — говорят они, уверяя, что и печати, и подписи можно отсканировать. Жильцы дома обратились в правоохранительные органы, и началась доследственная проверка. 

Осенью 2015 года Новгородский районный суд принял исковое заявление от родственника Дмитрия Матвеева с требованием признать незаконным владение ТСЖ «Лотос» подвальными помещениями. Как сообщили в суде, правление ТСЖ подало встречный иск о признании подвальных помещений общедомовым имуществом, а право собственности родственника Матвеева — отсутствующим. На сегодняшний день разбирательства по этим гражданским делам приостановлены, так как возбуждены уголовные дела.

По словам Дмитрия Матвеева, в «Глории» заявили, что не продавали спорные помещения, и следственные органы возбудили уголовное дело по признакам мошенничества. Сначала подозреваемый не был установлен, но затем в незаконном приобретении недвижимости обвинили Дмитрия Матвеева. Позже в отношении него также возбудили ещё одно уголовное дело — из-за «легализации имущества добытого преступным путём». 

— Нас настораживал только факт оформления сделки задним числом, — делится Дмитрий.  — После возбуждения уголовного дела мы стали активно интересоваться данным вопросом. Узнавали, как обстоят дела в других регионах и каким образом продают квартиры после сдачи дома. Ведь разницы между подвалом и квартирой, если и тот, и другой объект идёт на продажу, нет. И среди питерских строительных компаний мы нашли «ЛенСпецСму». Пример, как после сдачи дома продаются помещения при помощи договора долевого участия. Как говорит адвокат, если после заключения подобного договора (оформленного договора долевого участия задним числом) у сторон нет претензий друг к другу, значит и нарушения в этом нет. Только с 2017 года ввели закон, что строительные компании на себя должны оформить право собственности на не проданные помещения через год после сдачи дома. Раньше никаких ограничений не было, и застройщик не нёс никаких затрат по содержанию не проданного имущества.

В следственном управлении УМВД России по Новгородской области прокомментировали, что сейчас устанавливаются все обстоятельства произошедшего, и информацию по данным делам ведомство сможет разгласить только после их направления в суд. Правоохранители проводят экспертизы, выясняют, действительно ли были подделаны подписи и печати. Защита Дмитрия Матвеева отмечает, что есть заключение эксперта о соответствии печатной формы на договорах тем оттискам, которые есть на других документах строительной фирмы.

— Версии, выдвигаемые стороной защиты, отвергаются напрочь и не проверяются, хотя в уголовно-процессуальном кодексе указывается, что доказыванию подлежат также и обстоятельства, которые исключают вину подозреваемого, — говорит адвокат Дмитрия Матвеева Рихард Рубинас. — Дело возбуждено без каких-либо оснований. Отсутствует лицо, которому причинён ущерб. Потому что ТСЖ не может являться собственником.

Он отмечает, что на момент сдачи дома не были проданы не только подвальные помещения, но и коммерческие площади на первом этаже. Однако на них ТСЖ не претендовало.

— Здесь война интересов получается. Никаких действий по официальному приобретению этих кладовых помещений никто из членов правления ТСЖ не предпринимал. А Матвеевы приобрели. Они заключили договоры с официальным застройщиком и уплатили оговорённую договорами сумму, что подтверждается документами. Сделка была оформлена задним числом, но это не является преступлением уголовно наказуемым, тем более что оформлением занимались сотрудники фирмы «Глория», — отмечает Рихард Рубинас. 

— Вы считаете, что оформить задним числом, это не нарушение?

— Если бы это было каким-то нарушением, Росреестр ни в коем случае не принял бы на регистрацию эти документы, — уверен адвокат.

О судебной практике в этом вопросе защитник Дмитрия Матвеева рассказал, что везде, где возникали подобные споры, большинство из них решаются в арбитражных судах. Чаще всего ТСЖ либо судятся с застройщиками, которые отказываются признавать право собственности на не проданные нежилые помещения, так как не хотят тратиться на их содержание. Есть случаи, когда ТСЖ или управляющие компании просят признать нежилые помещения общедомовым имуществом. В последнем случае суды подобные иски оставляют без удовлетворения.

Случай собственников дома на ул. Ломоносова, по мнению адвоката, это «чисто гражданско-правовой спор». Жильцам следовало бы обратиться в суд и в гражданском порядке разрешить, являются ли помещения общедомовым имуществом и кому они принадлежат. По рассказам, ещё одну кладовку из тех семи не проданных приобрела соседка Дмитрия Матвеева. Но все претензии предъявляются новгородцу. Отца троих детей обвиняют в мошенничестве в крупном размере. В случае признания его виновным он может получить штраф до полумиллиона рублей, наказание в виде принудительных работ или лишения свободы на срок до шести лет.